Nejvyšší soud ČR se v rozsudku sp. zn. 28 Cdo 2989/2022 zabýval podmínkami, za nichž se lze u soudu domáhat práva na obnovení jednání o smlouvě dle §§ 1765 a násl. občanského zákoníku, a to v návaznosti na existenci nového znaleckého posudku.
V předmětné věci spolu strany sporu v roce 2016 uzavřely smlouvu o vypořádání restitučních nároků. V té době byly nemovitosti, odebrané státem v roce 1984, oceněny znalcem na částku 65 985 Kč. V roce 2019 si žalobkyně nechala zpracovat nové znalecké ocenění, které předmětné nemovitosti ocenilo na částku 241 596 Kč. Žalobkyně se na základě tohoto nového znaleckého posudku domáhala práva na obnovení jednání o smlouvě, které dle § 1765 OZ vznikne při podstatné změně okolností zakládající v právech a povinnostech stran nepoměr zvlášť hrubý znevýhodněním jedné ze stran nebo neúměrným snížením hodnoty předmětu plnění, kterou strana nemohla rozumně předpokládat ani ovlivnit a nastala až po uzavření smlouvy nebo se stala známou až po uzavření smlouvy a následně se obrátila na soud, aby rozhodnutím závazek ze smlouvy změnil obnovením rovnováhy práv a povinností stran dle § 1766 OZ.
Soud prvního stupně žalobě vyhověl a předmětnou smlouvu změnil tak, že hodnotu nemovitostí stanovil dle nového znaleckého posudku na částku 241 596 Kč. Odvolací soud pak rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že smlouvu podle § 1766 OZ sice upravil, ale cenu nemovitostí určil jen částkou 91 813 Kč. Vycházel přitom ze zjištění, že některé nemovitosti neměly být předmětem vypořádání restitučních nároků, rovněž tak některé informace použité v novém znaleckém posudku neshledal důvěryhodnými.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala dovolání žalobkyně i žalovaná. Zatímco dovolání žalobkyně Nejvyšší soud ČR jako neprojednatelné odmítl, dovolání žalované vyhověl. V odůvodnění zejména zdůraznil, že zmiňovaná ustanovení občanského zákoníku (§ 1765 a 1766 OZ) tvoří výjimku z pohledu stěžejní zásady soukromého práva „pacta sunt servanda“ (smlouvy se mají dodržovat). Zdrojem případné změny sjednaných smluvních podmínek mohou být vnější, na smluvních stranách nezávislé, okolnosti, ať už přírodní, technické, právně-politické, či společensko-ekonomické povahy. Primárně se má jednat o změny nastalé až po uzavření smlouvy. Změnu nastalou před uzavřením smlouvy lze uznat jen výjimečně, a to za předpokladu, že se straně stala známou až po uzavření smlouvy. Práva na obnovu jednání se však lze dovolat jen tehdy, nebylo-li možné změnu okolností rozumně očekávat.
Nejvyšší soud ČR v daném případě uzavřel, že vypracování nového znaleckého posudku nepředstavuje podstatnou, smluvními stranami nepředvídatelnou a neovlivnitelnou, změnu okolností vyvolanou vnějšími faktory. Navíc stavebně-technický stav předmětných nemovitostí zůstal nezměněn. Znalec svými závěry změnu stavu nemovitostí nikterak nevyvolává, pouze deklaruje jejich jinou hodnotu, a to v důsledku použití nových údajů (dobových leteckých snímků, katastrální mapy atd.). Nadto si strany již v době uzavření smlouvy musely být vědomy možnosti budoucího odlišného ocenění nemovitostí, a to vzhledem k nedostatku stávajících podkladů pro jejich přesné ocenění.
Obnova jednání o smlouvě rozhodnutím soudu tak představuje výjimečný nástroj prolamující právní jistotu, který může být použit pouze za důkladného posouzení restriktivních podmínek ohledně zvláště hrubého nepoměru vzniklého ze změny, kterou nelze rozumně předpokládat. Znalecký posudek revidující údaje, ze kterých strany při sjednávání vycházely, takovýmto případem není.
