Nejvyšší soud ČR ve svém rozsudku ze dne 6.5.2025 sp. zn. 33 Cdo 340/2024 znovu potvrdil svůj dosavadní právní názor, že smlouva o smlouvě budoucí kupní vztahující se k nemovitým věcem nemusí mít povinně písemnou formu.
V daném případě se žalobce domáhal nahrazení projevu vůle žalované směřujícího k uzavření kupní smlouvy na nemovitost, přičemž tvrdil, že k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní došlo ústně (telefonicky).
Soud prvního stupně žalobu zamítl s tím, že z ustanovení § 560 občanského zákoníku vyplývá závěr, že má-li být předmětem budoucí koupě nemovitá věc, musí mít i smlouva o budoucí kupní smlouvě písemnou formu. Rovněž odvolací soud žalobu zamítl se stejným závěrem, tedy že písemná forma smlouvy, která směřuje k převodu vlastnictví k nemovitostem, je povinná. Připustil sice, že ustanovení § 560 občanského zákoníku vyžaduje písemnou formu jen pro právní jednání, kterým se zřizuje nebo převádí věcné právo k nemovité věci nebo se takové právo mění nebo ruší (tedy pro smlouvu hlavní neboli realizační), neboť až hlavní smlouvou je věcné právo převedeno, zřízeno, změněno nebo zrušeno a až hlavní smlouva je předkládána ke zveřejnění v příslušném seznamu (v rámci povolení vkladu do katastru nemovitostí). Přípravná smlouva je však v konečném důsledku s hlavní smlouvou natolik svázána, že je v případě specifického prostředí při nakládání s nemovitými věcmi ospravedlnitelné požadovat přísnější písemnou formu i ve vztahu k ní.
Nejvyšší soud ČR však oba shora uvedené rozsudky zrušil a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení. neboť k posuzované otázce zastává odlišný názor. Svůj závěr o bezformálnosti smlouvy o smlouvě budoucí vysvětlil již ve svém rozsudku ze dne 27.5.2022, sp. zn. 33 Cdo 72/2021, ve kterém zdůraznil základní ústavní zásadu, že „nikdo nesmí být nucen činit, co zákon neukládá“, jakož i zásadu bezformálnosti právních jednání podle ustanovení § 559 občanského zákoníku, podle kterého má každý právo zvolit si pro právní jednání libovolnou formu, není-li ve volbě formy omezen zákonem. Nejvyšší soud ČR znovu vyzdvihl, že zatímco podle ustanovení § 560 občanského zákoníku je písemná forma pro právní jednání, kterým se zřizuje nebo převádí věcné právo k nemovité věci, vyžadována, tak podle ustanovení § 1785 a násl. občanského zákoníku pro smlouvu o smlouvě budoucí nikoliv.
Nejvyšší soud ČR zároveň konstatoval, že si je vědom toho, že se jeho výše uvedené závěry nesetkaly se souhlasem části odborné veřejnosti a že jeho rozhodnutí z roku 2022 nebylo publikováno ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek, přesto ani v tomto aktuálním rozsudku neshledává důvod pro jejich přehodnocení.
Pro smlouvu o budoucí smlouvě o převodu nemovitostí tak není vyžadována písemná forma.
Odkaz: Judikát 33 Cdo 340/2024
